Не создали ОСМД тогда с 1 июля 2016 года к Вам за деньгами придет управляющий Украина
С 1 июля 2016 года (01.07.2016) жителей большинства многоквартирных домов Украины ждет настоящая реформа: местные власти назначат домам специальных управляющих.
Эта процедура обойдет только тех, кто уже создал ОСМД (объединения совладельцев многоквартирного дома). Так требует Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме».
Владельцы квартир создают ОСМД, чтобы совместно защищать свои интересы в самых разнообразных ситуациях. К примеру, когда горячая вода на самом деле вовсе не горячая, а чуть теплая. Или прорвало обще домовую канализацию. Или несвоевременно вывозится мусор, плохо работает лифт, непонятно почему и без предупреждений выключают свет и тому подобное.
Как создать ОСМД, которые крупнейшие или частые проблемы и трудности возникают при этом — отдельная тема. Сейчас перед нами вопрос: что будет, если владельцы квартир не создали ОСМД? Таких многоквартирных домов на сегодня примерно 80%. Очевидно, что до 1 июля 2016 года их количество существенно не сократится. Поэтому большинство владельцев квартир окажется в ситуации, когда местная власть (исполкомы местных советов) назначит управляющего их дома.
Кто такой управляющий и какова его функция?
Управляющий — частная фирма (или физическое лицо — предприниматель), в уставе которой предусмотрено предоставление услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах. Такая фирма может иметь в штате собственных сантехников, строителей, ремонтников и т.д., хотя это и не обязательно. Все-таки основная функция управляющего — посредник между собственниками жилья и теми юридическими и физическими лицами, которые предоставляют коммунальные услуги. Управляющий заключает договоры с поставщиками газа, горячей и холодной воды, света, на вывоз мусора, уборка придомовой территории, с сантехниками, строителями и другими исполнителями разного рода ремонтных или профилактических работ. Плату за эти услуги и работу управляющий предъявляет собственникам жилья в виде именных платежек. А также, конечно, включает сюда и плату за свои посреднические услуги.
Предусмотрены договора между управляющим и конкретным собственником жилья?
Закон это не запрещает. Все зависит от взаимных договоренностей между владельцем и управляющим. Однако следует знать, что отсутствие такого договора не освобождает владельца от необходимости платить по счетам, выставленным управляющим. Дело в том, что, по закону, подпись местной власти на договоре с управляющим также и подписью от имени собственников жилья. Вот почему управляющий может предъявлять им счета без индивидуального договора, а суд, если владелец жилья обжалует счет только на основании того, что он, мол, ничего не подписывал, станет на сторону управляющего.
Значит ли это, что владелец жилья вообще ничего и никогда не выиграет в судебном споре с управляющим?
Нет, конечно. Выигрывает, если владелец, с помощью квалифицированного юриста сумеет доказать, что, например, качество предоставленной услуги не соответствует выставленной ее цене. Или вообще не получал услуги, за которую его заставляют платить. То есть, если докажет, что управляющий нарушил заключенный с владельцем квартиры договор — то индивидуальный, то коллективный.
Будет управляющий эффективно защищать интересы владельцев квартир?
Будет, если это ему выгодно. Управляющий — коммерческий субъект, его задача — получение прибыли. Эта прибыль можно получить и от потребителей, и поставщиков коммунальных услуг. Другое дело, захочет и сможет конкретный управляющий бороться за качество услуг для жильцов дома в суде по, например, облгазом или водоканалом — монополистами в своих сферах.
Кто теперь будет требовать от владельцев квартир уплаты долгов за коммунальные услуги?
Только управляющий. Ранее это делали ЖЭКи от имени местной власти. А местные власти «выбиванием» долгов занималась неохотно, чтобы не снижать себе рейтинги среди избирателей. А управляющий — коммерсант, ему на выборы не идти. Для него неуплаченные собственниками жилья счета — это упущенная прибыль, и чтобы его вернуть он, не колеблясь, подаст на должника в суд (еще и пеню придаст) или воспользуется помощью печально коллекторских фирм.
Какой будет цена на посреднические услуги управляющего?
Сейчас цена на услугу по управлению многоквартирным домом является свободной и не регулируется. По крайней мере, пока. Закон обязывает «центральный орган исполнительной власти, обеспечивающий формирование государственной жилищной политики и политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства» (сейчас это Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства) установить порядок определения такой цены на конкурсе. Однако конкурс не поможет, если в каком-то населенном пункте (районе) есть только одна фирма (управляющий), которая, при отсутствии конкуренции, захочет завысить цену на услуги по содержанию дома.
Если появится управляющий, то куда денутся ЖЭКи?
Традиционные ЖЭКи не исчезают. Они будут работать и дальше, но теперь не прямо с жильцами дома, а через управляющего, заключая уже с ним договора. Впрочем, вполне возможны ситуации, когда конкретный владелец квартиры заключит с ЖЭКом разовый договор на, скажем, замену унитаза и без посредничества управляющего. Закон такое не запрещает. ЖЭКи могут: 1) остаться коммунальным предприятием и работать с управляющим; 2) превратиться в частную фирму (конечно, если местные власти даст на это согласие) и работать с управляющим; наконец, 3) стать частной фирмой, которую местная власть назначит управляющим.
Как местные власти выбирать (назначать) управляющего?
Закон говорит, что это должно делаться на конкурсной основе. Правда, четкий порядок именно таких конкурсов еще не утвержден. Впрочем, местные власти могут легко обойтись и уже действующими нормативными документами, например о проведении тендеров на госзаказ. Ведь выбор управляющего — это, собственно, и есть выбор юридического лица, которая предложит наиболее выгодную для местного бюджета цену за свои услуги.
Для чего местной власти нужен управляющий?
Государство принятием Закона «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» сделала четкий выбор: между собственниками жилья (или нежилых помещений) в многоквартирном доме и поставщиками коммунальных услуг обязательно должен быть негосударственная юридическое лицо (посредник), и если такую юридические лица не создадут сами владельцы, то ее должен назначить (выбрать на конкурсе) местные власти.
На какой срок избирается управляющий?
Местные власти заключает с ним договор на один год, автоматически продлевается еще на год, если за месяц до окончания стороны не выразили желания его расторгнуть.
Могут владельцы жилья отказаться от услуг управляющего, назначенного местной властью?
Могут. Однако с обязательным условием: управляющий заменяется ОСМД.
Вывод и совет: создавайте ОСМД, убеждайте всеми возможными аргументами тех соседей, которые сомневаются или ленятся это делать, что без ОСМД будет намного хуже всем жителям дома. Владельцы жилья — то с ОСМД, или без него — всегда имели и всегда будут иметь проблемы в отношениях с теми, кто предоставляет коммунальные услуги. Но существенная разница заключается в том, что совместно разбираться с проблемами гораздо легче. Споры в судах с монополистами (а поставщики основных коммунальных услуг — газа, света, воды — есть ними) даже для ОСМД являются тяжелыми, а потребители-одиночки вообще имеют призрачные шансы.
Кстати, как отметила в комментарии Укринформу юрист Марина Чудовская, больше всего проблем возникнет у владельцев квартир в старых домах. Потому что ремонт — например, замену труб в подвале или перекрытия крыши — невозможно, платя, условно, 200 грн «квартплаты» в месяц. Это стоит гораздо дороже. Кроме того, говорит юрист, сегодня во многих случаях не определены и документально не оформлены границы придомовых территорий конкретных домов, и это обычно именно старые дома. Чего не скажешь о новостройках, где владельцы квартир, как правило, сразу создают ОСМД и оформляют права на земельный участок, границы которого были определены еще с началом строительства. Соответственно, совладельцы могут эффективно использовать эту территорию — создавать места для парковки, строить детские площадки, и тому подобное.
В любом случае, повторим, выбор сделан: между владельцем квартиры и поставщиком услуг будет посредник — управляющий или ОСМД. Так, как было раньше, уже не будет.
PS Пункт 5 статьи 13 «Заключительные и переходные положения» Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме»:
«5. В случае если в течение одного года с даты вступления в силу настоящего Закона (то есть — с 1 июля 2016 — авт.) Совладельцы многоквартирного дома, в котором не созданы объединения совладельцев, не приняли решение о форме управления многоквартирным домом, управление таким домом осуществляется управляющим, который назначается на конкурсной основе исполнительным органом местного совета, на территории которой расположен многоквартирный дом. В таком случае цена услуги по управлению многоквартирным домом определяется по результатам конкурса, который проводится в порядке, установленном центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной жилищной политики и политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а договор о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом сроком на один год от имени совладельцев подписывает уполномоченное лицо исполнительного органа соответствующего местного совета, по решению которого назначен управляющего. Если за один месяц до истечения указанного срока ни одна из сторон не уведомит письменно другую сторону об отказе от договора, договор считается продленным на очередной однолетний срок. »
