Управление многоквартирным домом в Украине выбор наиболее оптимального метода
Законодательство, посвященное регулированию отношений в сфере реализации права собственности в многоквартирном доме, претерпело заметных изменений. В частности, был принят Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 г. № 417-VIII (далее — Закон № 417-VIII). Законом внедрено ряд нововведений, направленных на обеспечение сособственников многоквартирных домов действенным механизмом для принятия решений относительно содержания и управления общим имуществом, внесены долгожданные изменения в уже действующий Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 г. № 2866-III (далее — Закон № 2866-III) и др.
Среди нововведений Закона 417-VIII едва ли не самым главным является четкое определение им альтернативных методов управления общим имуществом в многоквартирном доме:
- самостоятельно, в том числе путем создания ОСМД,
или
- с помощью передачи всех или части функций на основании договора физическому лицу — предпринимателю либо юридическому лицу (управляющему).
В статье мы попытаемся выяснить — какая из форм управления общим имуществом жителей высоток является оптимальной.
Прежде чем перейти непосредственно к сравнению, напомним: на сегодняшний день обновленное законодательство определяет только одного субъекта, имеющего первостепенное право на управление многоквартирным домом, — это сособственники дома (ч. 1 ст. 9 Закона № 417-VIII). В данной норме указывается: согласно решению сособственников, все либо часть функций по управлению многоквартирным домом могут передаваться управляющему или все функции — объединению сособственников многоквартирного дома (ассоциации объединений сособственников многоквартирного дома). Следовательно, сособственники имеют для выбора следующие альтернативные варианты действий:
- решать все вопросы касательно управления домом самостоятельно на собраниях (порядок принятия соответствующих решений предусмотрен ст. 10 Закона № 417-VIII);
- создавать объединение совладельцев многоквартирного дома и передавать ему все функции по управлению домом;
- передавать все функции по управлению домом управляющему — физическому лицу — предпринимателю либо юридическому лицу;
- передавать часть функций по управлению домом управляющему, а часть — оставлять в своей компетенции, принимая решения на общем собрании в вышеупомянутом порядке.
Рассмотрим каждую форму управления отдельно.
Управление многоквартирным домом самостоятельно сособственниками
На сегодняшний день осуществление управления домом собственными силами вполне возможно. Ведь Закон № 417-VIII четко прописал механизм принятия управленческих решений.
Все решения относительно управления многоквартирным домом принимают на собраниях сособственников. Для созыва собрания достаточно решения инициативной группы (не менее 3 сособственников) или управляющего.
Какие полномочия имеют собрания сособственников?
В Законе № 417-VIII четко прописано: к компетенции собрания сособственников входит принятие решений по всем вопросам управления многоквартирным домом, в том числе:
1) распоряжение общим имуществом многоквартирного дома, установление, изменение и отмена ограничений пользования им;
2) определение управляющего и его отзыв, утверждение и изменение условий договора с управляющим;
3) избрание уполномоченного лица (лиц) сособственников во время заключения, внесения изменений и расторжения договора с управляющим, осуществление контроля за его исполнением;
4) определение полномочий управляющего касательно управления многоквартирным домом;
5) проведение текущего и капитального ремонтов, реконструкции, реставрации, технического переоснащения общего имущества многоквартирного дома и определение подрядчиков для выполнения данных работ;
6) определение даты и места проведения следующего собрания сособственников;
7) определение перечня и размера расходов на управление многоквартирным домом.
Какова процедура принятия решений на собрании сособственников?
Приведем пошагово общий порядок принятия решений, как того требует Закон № 417-VIII.
Шаг 1. Инициативная группа (не менее 3 сособственников) или управляющий уведомляют сособственникам о проведении собрания
ВАЖНО!
Уведомление о дате и месте проведения собрания должно быть вручено не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания в письменной форме каждому сособственнику под расписку либо путем почтового отправления заказным письмом на адрес квартиры или нежилого помещения, принадлежащего сособственнику в этом многоквартирном доме.
Кроме того, данное уведомление должно быть размещено в общедоступном месте при входе в каждый подъезд многоквартирного дома.
Уведомление должно содержать следующую информацию:
- информацию об инициаторе проведения собрания;
- дату, место и время их проведения;
- повестку дня.
Впрочем, это не исчерпывающий перечень. По желанию, к уведомлению о проведении собрания сособственников можно прилагать дополнительные материалы либо указывать информацию, которую будут рассматривать на собрании.
Шаг 2. Непосредственно принятие решения на собрании
Согласно общему правилу: решение считается принятым собранием сособственников, если за него проголосовали собственники квартир и нежилых помещений, площадь которых превышает 75% общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома.
Однако если решается вопрос определения управляющего или избрания уполномоченного лица сособственников при заключении, внесении изменений и расторжении договора с управляющим (п.п. 2–3 ч. 2 ст. 10 Закона № 417-VIII), то для принятия данных решений достаточно, чтобы за них проголосовали собственники квартир и нежилых помещений, площадь которых превышает 50% общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома.
Если при проведении собрания сособственников для принятия решения не набрано необходимое количество голосов «за» или «против», осуществляется письменный опрос сособственников, не голосовавших на собрании. Письменный опрос проводится в течение 15 календарных дней с даты проведения собрания сособственников. Если в течение данного срока необходимое количество голосов «за» не набрали, решения считают не принятыми. Порядок проведения опроса определен ч. 8 ст. 10 Закона № 417-VIII.
Шаг 3. Оформление принятия решения
Решение собрания сособственников оформляется протоколом, который подписывается всеми сособственниками (их представителями), принявшими участие в собрании.
В протоколе каждый сособственник (его представитель) ставит подпись под соответствующим вариантом голосования («за», «против», «воздержался»).
Если следовать нормам Закона № 417-VIII, то форму протокола должен разработать и утвердить центральный орган исполнительной власти, обеспечивающий формирование государственной жилищной политики, то есть Минрегионстрой. На сегодняшний день форма протокола еще не утверждена. Однако с подготовленным министерством проектом можно ознакомиться на сайте Минрегионстроя.
Что нужно указать в протоколе?
В данном документе обязательно указывается следующая информация о сособственниках (их представителях), принявших участие в собрании сособственников:
- фамилия, имя, отчество сособственника;
- документ, подтверждающий право собственности на квартиру или нежилое помещение;
- номер квартиры либо нежилого помещения;
- общая площадь квартиры или нежилого помещения;
- документ, предоставляющий полномочия на голосование от имени сособственника (для представителя).
Впрочем, если решался вопрос определения управляющего или избрания уполномоченного лица совладельцев при заключении, внесении изменений и расторжении договора с управляющим (п.п. 2–3 ч. 2 ст. 10 Закона № 417-VIII), то протокол собрания сособственников должен быть составлен не менее чем в двух экземплярах.
Один экземпляр хранится у управляющего, а второй — передается на хранение исполнительному комитету сельского, поселкового, городского совета по месту расположения многоквартирного дома, который размещает результативную часть решения, принятого собранием сособственников, на своем официальном веб-сайте. Порядок хранения исполнительными комитетами сельских, поселковых, городских советов протоколов собраний сособственников и размещения ими на официальном веб-сайте информации о решениях, принятых данными собраниями, устанавливается Кабинетом Министров Украины. На сегодняшний день порядок еще не утвержден. Однако можно ознакомиться с его проектом на сайте Минрегионстроя.
Шаг 4. Уведомление о принятии решения
Уведомление о решении, принятом собранием сособственников, предоставляется каждому сособственнику многоквартирного дома в письменной форме. Данное уведомление предоставляется не позднее 10 дней после его принятия.
Кроме того, уведомление размещается в общедоступном месте при входе в каждый подъезд.
Решения собрания сособственников являются обязательными для всех сособственников, включая тех, которые приобрели право собственности на квартиру или нежилое помещение после принятия решения.
Как видим, хотя процедура управления многоквартирным домом самими сособственниками и прописана, она требует определенных усилий и затрат со стороны сособственников. И самое главное — желания действительно управлять своим домом. Но на практике не всегда удается достичь компромисса в вопросах управления многоквартирным домом. А энтузиазма инициативной группы касательно созыва собраний сособственников каждый раз, когда нужно решить какой-то вопрос, вряд ли хватит надолго.
Учитывая это, становится очевидно, что осуществление непосредственного управления домом собственными усилиями может быть целесообразным лишь в незначительном количестве домов с очень небольшим количеством квартир.
ОСМД или управляющая компания: сравнительный анализ
Законодательством предусмотрено еще 2 варианта (формы управления многоквартирным домом) — ОСМД или управляющий (хотя согласно законодательству в роли последних могут выступать и физлица, далее для определения управляющего будем употреблять термин «управляющая компания«).
В таблице (см. далее) сравним ключевые аспекты деятельности таких субъектов. В процессе анализа мы не будем прибегать к однозначным выводам о том, преимуществом или недостатком соответствующего субъекта является та или иная его особенность (поскольку это зависит не только от правового регулирования, но и от совокупности фактических обстоятельств), а лишь обратим внимание на отдельные вероятные риски и возможные положительные моменты.
Таблица 1
ОСМД и управляющая компания: сравнительный анализ
| № п/п | Критерии сравнения | ОСМД | Управляющая компания | Резюме |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Правовая природа | ОСМД — юридическое лицо, созданное собственниками квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования общего имущества. Основная деятельность объединения заключается в осуществлении функций, обеспечивающих реализацию прав собственников на владение и пользование общим имуществом собственников, надлежащее содержание многоквартирного дома и придомовой территории, содействие собственникам в получении жилищно-коммунальных и прочих услуг надлежащего качества по обоснованным ценам и выполнения ими своих обязательств, связанных с деятельностью объединения. Объединение является неприбыльной организацией и не имеет целью получение прибыли для ее распределения между собственниками (ст. 4 Закона № 2866-III) | Управляющий — физическое лицо — предприниматель или юридическое лицо — субъект предпринимательской деятельности, который согласно договору с сособственниками обеспечивает надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории и надлежащие условия проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд (ч. 1 ст. 1 Закона Украины № 417-VIII) | Как видим, по своей сути и первичным целям ОСМД и управляющая компания — полностью противоположные категории. В основе ОСМД — некоммерческая цель, а именно: осуществление самими собственниками в особой форме функций по управлению домом оптимальными для собственников способами, с наименьшими возможными расходами. В свою очередь, управляющий — это субъект предпринимательской деятельности, поэтому для него первоочередной целью, без достижения которой не имеет смысла его деятельность, является получение прибыли, а обеспечение потребностей собственников дома — способ достижения данной цели. Конечно, приведенное не является бесспорным доказательством того, что во всех случаях услуги управляющего будут менее качественными и более дорогими, однако в целом это с высокой вероятностью может быть, поскольку очевидным является факт, что привлечение дополнительного посредника увеличивает стоимость услуги и требует дополнительного контроля за деятельностью последнего |
| 2 | Особенности создания ОСМД/привлечения управляющего | ОСМД может быть создано только собственниками квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме (многоквартирных домах). Учредительное собрание объединения во вновь построенных многоквартирных домах могут быть проведены после государственной регистрации права собственности на больше половины квартир и нежилых помещений в таком доме. Для создания объединения созывается учредительное собрание (ст. 6 Закона № 2866-III) | Согласно решению общего собрания, функции по управлению многоквартирным домом могут быть переданы (все либо частично) управляющему (ст. 12 Закона № 2866-III). Если функции по управлению многоквартирным домом по решению общего собрания объединения переданы управляющему, отношения по управлению регулируются договором, заключенным между объединением и управляющим, условия которого должны соответствовать условиям типового договора, утвержденного центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной жилищной политики и политики в сфере ЖКХ (ст. 13 Закона № 2866-III). ВАЖНО! Договор с управляющим может быть заключен согласно соответствующему решению сособственников независимо от того, существует ли в доме ОСМД | Итак, способ волеизъявления сособственников квартир на избрание соответствующей формы управления неизменный в обоих случаях — это принятие решения общим собранием дома. В случае создания ОСМД основным документом, который будет регулировать все вопросы его функционирования, является устав, при заключении договора с управляющим — договор управления. В целом, нет законодательных оснований говорить, что с точки зрения права в одном из случаев права совладельцев защищены более или менее надежно. Ведь все будет зависеть от содержания конкретных документов. Однако стоит обратить внимание на тот факт, что при заключении договоров управления, которые, в отличие от устава ОСМД, не подаются государственному регистратору для проверки на соответствие законодательству, а также учитывая значительный опыт отдельных управляющих, существует больше возможностей для внесения положений, которые не будут соответствовать интересам сособственников. Следовательно, для заключения данных договоров не лишним будет привлечение юристов, чтобы они могли представить надлежащую им оценку |
| 3 | Сущность отношений совладельца с ОСМД/управляющим | На сегодняшний день каждый сособственник квартиры или нежилого помещения в доме считается членом ОСМД. Общее собрание сособственников дома, в свою очередь, является высшим органом управления ОСМД, его решение является обязательным для всех сособственников | Управление многоквартирным домом управляющим осуществляется на основании договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом. Условия данного договора должны соответствовать условиям типового договора, утвержденного КМУ. Так, существенными условиями данного договора являются: 1) перечень услуг; 2) права и обязанности сторон; 3) цена на услуги; 4) срок действия договора | Как видим, в первом случае имеют место членские отношения между равноправными сособственниками. Последние непосредственно принимают ключевые решения относительно управления домом. Во втором случае имеют место договорные отношения независимых субъектов — группы сособственников (или ОСМД) и управляющего. При этом возможности участия в управлении для конкретного сособственника во втором случае могут быть гораздо уже. Безусловно, возможны ситуации злоупотреблений и «узурпации власти» в доме и со стороны руководящих органов ОСМД, но в случае с управляющей компанией рычагов влияния со стороны одного отдельного сособственника все равно меньше 4. Права и обязанности сособственника Из приведенного в первых двух колонках можем сделать два вывода. Во-первых, объем законодательно определенных прав сособственника в обоих случаях является неизменным, но уровень их детализации зависит от качества положений конкретных документов — устава ОСМД и договора с управляющей компанией соответственно. Во-вторых, следует учитывать, что указанными документами могут быть определены формы реализации отдельных прав, что фактически может повлечь их сужение. Поэтому соответствующие положения данных документов требуют особого внимания |
| 4 | Права и обязанности сособственника | Базовые права и обязанности сособственника определены ст.ст. 15 и 16 Закона № 2866-III, ст.ст. 5, 7 Закона № 417-VIII соответственно. Кроме того, перечень таких прав и обязанностей может быть дополнен Уставом ОСМД | Базовые права и обязанности сособственников, определенные законодательством, никуда не исчезают. Однако они могут быть дополнены и/или детализированы соответствующим договором с управляющей компанией | Из приведенного в первых двух колонках можем сделать два вывода. Во-первых, объем законодательно определенных прав сособственника в обоих случаях является неизменным, но уровень их детализации зависит от качества положений конкретных документов — устава ОСМД и договора с управляющей компанией соответственно. Во-вторых, следует учитывать, что указанными документами могут быть определены формы реализации отдельных прав, что фактически может повлечь их сужение. Поэтому соответствующие положения данных документов требуют особого внимания |
| 5 | Правовое регулирование деятельности | Деятельность ОСМД регулируется профильными законами № 2866-14 и № 417-VIII, Гражданским, Жилищным и Земельным кодексами Украины, другими нормативно-правовыми актами и уставом объединения, ассоциации | Правовое регулирование деятельности управляющих компаний осуществляется теми же актами, что и ОСМД, а также актами, регламентирующими деятельность соответствующих предприятий. | Как уже отмечалось, управляющий, в отличие от ОСМД, априори имеет прежде всего коммерческую цель — получение прибыли. Следовательно, на него распространяется широкий массив соответствующего законодательства. В отдельных случаях допущение серьезных правонарушений со стороны управляющего может негативно отразиться на его клиентах. Поэтому считаем целесообразным ввести отдельные мероприятия по контролю за соблюдением управляющей компанией требований налогового, конкурентного и прочих отраслей законодательства |
| 6 | Контроль за исполнением обязанностей | Главным органом, контролирующим деятельность ОСМД, является общее собрание, отдельные органы, созданные в соответствии с уставом, а также лично сособственники | Формы контроля за исполнением обязанностей определяются договором. При этом субъектом, которому предоставляется право осуществлять такой контроль, является соответствующая сторона договора (ОСМД или общее собрание через уполномоченное лицо) | В случае с управляющей компанией «контролирующей стороной» являются сособственники — ОСМД или уполномоченные общим собранием лица. Касательно ОСМД — каждый сособственник может непосредственно реализовать свои права как сособственника |
Как видим, независимо от формы управления домом, единственный первичный субъект данного управления — сособственники.
Сравнив особенности функционирования ОСМД и управляющих компаний, можно сделать несколько выводов:
- Специфика той или иной формы управления не является однозначным свидетельством того, что управление домом в данной форме всегда будет иметь преимущества или недостатки. Эффективность управления будет зависеть от активности позиции сособственников, юридической и экономической грамотности при создании ОСМД или построении договоренностей с управляющей компанией, качества контроля за предоставлением услуг по управлению, добросовестности и профессионализма должностных лиц ОСМД и управляющей компании и т.д. Таким образом, потенциально возможно управление домом на высоком качественном уровне при любой форме управления. Соответственно, избрание любой из форм не является панацеей от неэффективного управления.
- В случае заинтересованности сособственников очевидными преимуществами ОСМД являются меньшие расходы на их содержание, поскольку ОСМД, в отличие от управляющей компании, не продает сособственникам своих услуг, не имеет цели получения прибыли, а является лишь формой самоорганизации сособственников. Априори очевидна и большая прозрачность деятельности ОСМД. Конечно, возможными являются и злоупотребления отдельных лиц, направленные на преобразование ОСМД в механизм личного обогащения и фактического «закабаления» всего дома, однако возможность подобных нарушений не отменяет общего правила — пользование любыми услугами без посредников выгоднее.
- В случае принятия решения о привлечении управляющей компании следует провести активную работу по ее выбору, которая включала бы оценку объема услуг, расходов на управление, договора, предлагаемого компанией для заключения, ее тарифов, условий контроля за предоставлением ею услуг и т.п.
В заключение отметим: в соответствии с Законом № 417-VIII, позиция «постороннего наблюдателя» со стороны сособственников, в частности, несоздание ОСМД и непринятие решения о форме управления многоквартирным домом, уполномочивает исполнительный орган местного совета, на территории которого расположен многоквартирный дом, на конкурсной основе назначить управляющего для данного дома. Логично, что им останется та же коммунальная организация — ЖЭК и т.п. Следовательно, существенных улучшений в управлении домом можно не ожидать. Поэтому крайне важно для граждан не только для эффективного использования совместной собственности, но и для ее для физического сохранения в пригодном состоянии на долгие годы самим определиться с формой управления домом и начать реализовывать свое право собственности с пользой для себя.
Елена ТРЕГУБОВА,
юрист, г. Киев
Источник: osbb-inform.com.ua
