Как украинцу продать квартиру в Крыму инструкция от Domikua август 2015
Содержать недвижимость в Крыму для украинцев сложно и затратно, но и продать ее подчас непросто.
Domik.ua разбирался в особенностях продажи гражданами Украины недвижимости на Крымском полуострове.
Сложности перевода
Продать недвижимость в Крыму можно как на территории Украины, так и непосредственно на полуострове. Проблема в том, что продажа в Украине не будет легитимной по российскому законодательству, действующему в Крыму, а продажа по российским законам не будет признана в Украине.
В большинстве случаев, недвижимость крымчан внесена в украинский реестр недвижимости. Для Крыма он закрыт, однако данные, внесенные в реестр до аннексии, остаются действительными. Но все сделки с крымской недвижимостью, заключенные по украинским законам после присоединения полуострова к РФ, там считаются незаконными.
Сегодня продать недвижимость в Крыму можно только по российскому законодательству. Для этого нужно внести данные о квартире или доме в Росрегистр (Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру республики Крым). При этом, все правоустанавливающие документы должны быть переведены на русский язык. Осуществляется такой перевод прямо в Росрегистре и стоит около 2400 рублей за 1 страницу (цена может варьироваться в зависимости от города).
Кроме правоустанавливающих документов для внесения информации в Росрегистр необходимо предоставить новый техпаспорт объекта (в виде книжечки).
Регистрация осуществляется в течение полутора месяцев.
Примечательно, что год назад отделения Росрегистра были только в Севастополе и Симферополе. Сегодня они есть почти во всех городах полуострова. Чтобы подать документы для регистрации, необходимо зарегистрироваться в электронной очереди или взять талон, и в определенное время принести необходимые документы в выбранное отделение.
Процедура вроде бы проста, и все же, украинцы, которым уже доводилось продавать крымскую недвижимость, рекомендуют поручить процедуру внесения в реестр агенту, занимающемуся продажей квартиры. Для этого на имя агента необходимо написать доверенность, стоимость ее составляет от 1000 рублей, и в разных городах может отличаться.
Способы продажи, необходимые документы и расходы
Оформить продажу недвижимости можно двумя способами – при помощи нотариуса и через самостоятельную регистрацию сделки в Росрегистре. Первый способ надежней, но на порядок дороже, потому большинство покупателей и продавцов стремятся оформлять сделки самостоятельно.
Так, оформление сделки через нотариуса стоит от 20 до 30 тысяч рублей, через Росрегистр – 2000 рублей.
Документы, необходимые для регистрации сделки, могут быть как украинского, так и российского образца, но документы украинского образца должны быть переведены на русский язык.
При посредстве нотариуса оформляется стандартная нотариальная сделка.
Необходимые документы:
— правоустанавливающие документы на объект недвижимости: свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи или мены и т.д.;
— технический паспорт на квартиру или дом, или же кадастровый паспорт, если документы российского образца;
Так выглядит кадастровый паспорт на квартиру
— копия лицевого счета;
— справка о составе семьи (количество проживающих в квартире);
— акт о том, что в квартире не проживают несовершеннолетние. Такой акт составляется непосредственно продавцом, подписывается его соседями и регистрируется в ЖЭКе или, если дом частный, в уличном комитете;
— согласие на продажу супруга, если недвижимость была приобретена в браке;
— свидетельство о браке;
— оригинал и копия паспорта;
— оригинал и копия миграционной карты;
— СНИЛС (пенсионное страховое свидетельство, которое должен получить каждый нерезидент, заключающий какие-либо сделки с недвижимостью);
— справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
При нотариальном оформлении сделки оплачиваются только услуги нотариуса . Сбора в пенсионный фонд нет, экспертная оценка недвижимости не обязательна. Госпошлину в размере 1% стоимости платит покупатель – за регистрацию права собственности.
Стоимость нотариальных услуг формируется нотариусами произвольно, но поскольку в большинстве крымских городов частных нотариусов немного, у всех сумма обычно одинакова.
Нотариальная сделка регистрируется в течение 5 рабочих дней.
Если же сделка оформляется без нотариуса, покупателю и продавцу нужно зарегистрироваться в электронной очереди и в определенное время прийти в отделение Росрегистра с тремя экземплярами подписанного между ними договора (один получает покупатель, второй — продавец, третий остается в Росрегистре). Образцы договора можно найти в интернете, они должны быть прошиты и подшиты к передаточному акту. Такой договор заверяется только подписями продавца и покупателя. Кроме договора, предоставляются те же документы, что и при нотариальном оформлении, а также «свидетельство о государственной регистрации права», в котором содержится пункт «существующие ограничения и обременения не выявлены», и акт об оценке объекта недвижимости – при таком способе регистрации он обязателен.
В таком случае переход права собственности регистрируется в течение 18 дней.
Подводные камни
При продаже недвижимости в Крыму и продавцы, и покупатели сталкиваются с рядом, мягко говоря, неудобств.
Во-первых, это невозможность проверить, не находятся ли квартира или дом в залоге, ипотеке и не наложен ли на них арест в Украине. Поскольку Крым отключен ото всех украинских реестров, законно взять справку об отсутствии обременений невозможно. Впрочем, при регистрации сделки через нотариуса, последние находят возможность связаться со своими украинскими коллегами и проверить отсутствие обременений. При регистрации сделки самостоятельно, обременения вообще не проверяются.
Вторая сложность – вывезти деньги. Крымчане и россияне наотрез отказываются покупать недвижимость за доллары – только за рубли. Таким образом, продавцы получают на руки довольно крупную сумму денег, которые каким-то образом необходимо перевезти через границу, ведь в Крыму не работает ни один украинский банк. Кроме того, при пересечении границы, провезти можно сумму, эквивалентную 10 тысячам евро. Стандартная крымская квартира на побережье стоит в несколько раз дороже. Единственный выход – взять в поездку друзей, в количестве, достаточном для того, чтобы каждый из них задекларировал не более 10 тысяч евро или эквивалент этой суммы.
Еще одна неприятность для украинских продавцов в Крыму – подоходный налог для нерезидентов в размере 30% дохода, который оплачивается в конце налогового года. Понятно, что украинцы не обязаны подавать налоговые декларации в фискальные органы РФ, потому могут и не платить этот налог. Но только в том случае, если не собираются возвращаться на полуостров, пока тот пребывает в составе России: в случае неуплаты налога, их туда просто не пустят. Конечно, можно существенно занизить в договоре сумму сделки или вместо договора купли-продажи оформить договор дарения. Однако российское законодательство мотивирует россиян все делать по закону: гражданин, купивший недвижимость у нерезидента, на 3 года освобождается от подоходного налога.
Тем не менее, нередко продавцы договариваются с покупателями о заключении вместо договора купли-продажи договора дарения – в таком случае, налог в размере 13% формально платит покупатель, но стороны, как правило, договариваются о разделе суммы налога пополам.
Что заставляет украинцев избавляться от недвижимости в Крыму
Украинцы, живущие в других регионах страны, недвижимость в Крыму получили в силу разных причин: кому-то жилье досталось в наследство, кто-то покупал его специально – для отдыха или курортного бизнеса.
Сегодня многие украинцы потихоньку распродают крымскую недвижимость. Содержать ее дорого и сложно: коммунальные платежи существенно выросли, тому же, оплачивать их надо наперед – до момента следующего посещения, сделать это дистанционно невозможно.
Проживать там постоянно украинцам тоже не слишком удобно – гражданин Украины может находиться на территории Крыма только 90 дней подряд и не более 180 дней в году – то есть, самостоятельно обслуживать курортную недвижимость проблематично. Разве что принять российское гражданство.
Крымские риелторы отмечают, что спрос на квартиры на полуострове со стороны россиян особенно активным был в феврале-апреле этого года. Сейчас спрос упал, но осенью возможно оживление. Торг во время покупки есть, но в пределах 5-10% стоимости.
Подготовила: Наталия Рева