С какими проблемами столкнутся ОСМД в Украине

О РЕМОНТАХ

— Я читал, что по закону, государство должно перед тем, как создавать ОСМД, провести  капитальный ремонт зданий. Почему  этого не происходит?

Игорь Морозов:

— Действительно, в законе об  ОСМД была фраза о том, что  предыдущий владелец (балансодержатель) должен принять участие в совершении  первого, после передачи дома  к ОСМД, капитального ремонта. Но  эта норма закона столкнулась  с фундаментальной преградой: ЖЭКи, у которых дома находились на балансе, не были собственниками этих домов. И поэтому они всеми способами способствовали и будут способствовать тому, чтобы не делать никаких ремонтов.

В любом случае задача уже созданного ОСМД будет заключаться в том, чтобы добиваться любого посильного участия предыдущего балансодержателя (ЖЭК, ЖЭУ, ОМС) в участии в ремонте дома. Это, в первую очередь, касается тех домов, которые имеют возраст 30-40 лет. К сожалению, есть и такие дома, которым по 50, 60, 70 лет. Там вообще с ремонтами ужасная ситуация.

Вообще, по моему мнению, создание ОСМД – это достаточно эффективная вещь вотносительно молодых зданиях до 20 лет, где нормальные трубы и электросети. В старых домах стоимость ремонта будет очень существенной.

— Т.е. если, у нас старый дом, то создавать ОСМД нет смысла?

Дмитрий Корчак:

— На сегодняшний день на государственном уровне разработаны программы привлечения кредитных средств от государственных банков для, как минимум, финансирования программ повышения энергоэффективности зданий. Также уже осуществляется возмещение средств по этим программам. С этой информацией можно ознакомиться на сайте Минрегиона и на сайтах государственных банков, таких как Ощадбанк, Укргазбанк и Укрэксимбанк. Эти программы, которые уже работают на местном уровне, выполняются при непосредственном участии органов местного самоуправления. Создавать объединения в качестве юрлица или, как минимум, организовываться жителям одного дома необходимо для того, чтобы полностью, в рамках законодательства, реализовывать те права совладельцев по управлению общим имуществом, которые на сегодняшний день гарантированы законодательством и, в частности, Законом Украины «Про особенности реализации права собственности в многоквартирном доме».

— Куда обращаться, чтобы получить кредит на ремонт здания?

Игорь Морозов:

— Информация о действующих кредитных программах в Киеве размещена на сайте городской администрации в разделе Департамента жилищно-коммунальной инфраструктуры. Что касается других регионов, нужно связываться с органами власти на местах и задавать уже им вопрос о том, каким образом, на что именно и на каких условиях ваш дом может получить кредит. Они обязаны предоставить вам всю информацию.

Второй вариант – непосредственно обратиться в государственные банки (Ощадбанк, Укргазбанк и Укрэксимбанк), через которые уже реализуются эти программы и которые могут стать палочкой-выручалочкой для ОСМД.

ОБ ИЗМЕНЕНИЯХ В ЗАКОНЕ

— Что изменил  принятый закон про ОСМД и  ЖЭКи?

Игорь Морозов:

— После 1 июля 2016 года вновь созданное ОСМД в любой момент может отказаться от того управляющего домом, который был назначен органом местного самоуправления. Также после 1 июля вы имеете все возможности создавать объединение совладельцев. Пока люди не определились, кто именно будет управлять их домом (вновь созданное ОСМД или новый управляющий), предыдущий управляющий продолжит выполнять свои функции по управлению домом.

Как только во вновь созданном ОСМД совладельцы примут решение о новом управляющем их дома, они смогут проинформировать об этом ОМС и отказаться от старой управляющей компании, услуги которой их не удовлетворяют.

— Если раньше ОСМД  нужно было создать до 1 июля  этого года, либо перейти на  баланс управляющей компании, теперь  в определенный срок все равно  нужно создать ОСМД?

— Вы можете продолжать создавать  ОСМД. К примеру, после 1 июля вашему дому (еще без ОСМД) по новым процедурам и на конкурсной основе должны выбрать новую управляющую компанию. Но, если в доме, допустим, уже в сентябре 2016 года создастся ОСМД или совладельцами будет принято решение о том, чтобы взять дом в свое управление через собрание совладельцев, то эта новая, только-только назначенная три месяца назад управляющая компания может быть отстранена от управления вашим домом, и вы изберете себе новую. То есть создавать ОСМД или просто организовываться никогда не поздно.

КАК БОРОТЬСЯ С УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИЕЙ

— Что делать, если управляющая компания будет выставлять нам счета за невыполненные услуги? У коллеги начали приходить  счета за охрану, которой по  факту нет. Если мы не создали ОСМД, то как вести диалог с управляющей компанией? Как решить, какие услуги в доме нужны, а какие нет?

Игорь Морозов:

— У каждого совладельца должен  быть договор с управляющей  компанией на определенный перечень  жилищно-коммунальных услуг, которые компания обязана предоставить качественно и в определенные сроки. Если этот договор нарушается, все нарушения должны быть заактированы той стороной, которая имеет претензии, и эта сторона может решать этот вопрос через суд.

Дмитрий Корчак:

— Расскажу чуть подробнее об этом. Если у вас есть претензия, и вы хотите обратиться в суд, вы должны задокументировать это – то есть составить соответствующий акт в произвольной форме. Для его составления можно пригласить соседей, при этом их должно быть не менее трех человек. С этим документом и с договором между вами, как собственником помещения, и компанией, которая предоставляет услугу по управлению, можно обращаться в суд.

О ДОЛЖНИКАХ

— Как бороться с должниками после создания ОСМД?

Игорь Морозов:

— Все претензии соответствующей стороны (ОСМД) должны быть задокументированы, после чего от лица ОСМД можно подавать исковое заявление в суд. Сейчас процедура взыскания долгов упрощена. Часто ошибка ОСМД заключается в том, что иск об уплате за потребленные собственником коммунальные услуги подается без расшифровки этих услуг – за что именно человек не заплатил, какую сумму и за какие периоды. Если иск от лица ОСМД будет подан с максимальной детализацией, и если дополнительно ОСМД подкрепит этот иск решением общего собрания о том, что именно такой размер взноса на содержание дома и придомовой территории был установлен именно таким-то протоколом на таком-то общем собрании членов ОСМД, то тогда это будет абсолютно выигрышным для ОСМД делом.

Тут еще вопрос времени — насколько быстро суд закончит эту тяжбу, будет ли потом апелляционное производство, что будет делать исполнительная служба. Но реально дело выигрышное. Нужно запастись терпением, нужно иметь квалифицированного юриста, желательно профильного, который может вести эти дела практически «с конвейера», потому что действительно в каждом доме таких неплательщиков немало.

Дмитрий Корчак:

— Можно не бороться, а договариваться. Объединение совладельцев – это объединение людей, которые проживают в одном доме, это соседи. Идея объединения совладельцев – это идея договариваться в первую очередь. Если у вас нет договоренности с соседями, то у вас будут проблемы.

Если люди не могут оплачивать, но если они придут и честно расскажут общине своего дома о том, что нет денег, то я вам скажу откровенно, что лично видел, как в доме, приблизительно на 200 квартир, совладельцы приняли решение о том, чтобы оплачивать за такого человека квартплату, а он за это будет убирать придомовую территорию и лестничные клетки. И человек согласился. Поэтому я советую не бороться, а договариваться.

— А как создать ОСМД, если, допустим, в доме много должников и большая задолженность по коммуналке?

Игорь Морозов:

— Если есть должники перед  ЖЭКом, то с ними должен разбираться ЖЭК. ОСМД начинает жизнь с чистого листа, у него нулевой баланс, нулевые доходы и расходы.

О ЦЕНТРАЛЬНОМ ОТОПЛЕНИИ

— Может ли ОСМД отказаться от центрального отопления и установить в каждой квартире индивидуальное отопление?

Дмитрий Корчак:

— Может, но я бы не рекомендовал. Практика показывает, что сначала люди героически отказываются от центрального отопления, а потом возвращаются к нему обратно. Помните, что по закону вы имеете право отказаться от центрального отопления, но ответственность полностью ложится на вас, как на собственников дома.

Игорь Морозов:

— И ответственность за состояние  дома тоже. Бывают случаи, что из-за экономии на счетах за отопление ОСМД «обрезают» батареи в местах общего пользования. Мол, пусть там не отапливается, нам это не нужно. Этого делать нельзя, потому что зимой возникают опасные перепады температур, и в квартирах, стены которых выходят на места общего пользования, появляется сырость, трескается штукатурка, обваливается плитка. И после скандалов с собственниками, ОСМД все равно придется восстанавливать «обрезки» и проводить ремонты.

Так что сначала для дома нужно провести энергоаудит для того, чтобы определиться с перечнем мероприятий по повышению его энергоэфективности, что, в свою очередь, позволит сэкономить на потреблении тепла. Отключение центрального отопления — это неправильный путь для снижения энергопотребления в доме.

О ПРИДОМОВОЙ ТЕРРИТОРИИ

— Какие права есть  у ОСМД? Можем ли мы, например, огородить свой дом и не пускать на территорию двора посторонних?

Дмитрий Корчак:

— Можете, только для этого оформите необходимые документы. У нас существует две формы собственности, которые вы можете сегодня оформить – это либо аренда земли, либо выкуп. В законе есть декларативная позиция, что если вы создаете объединение совладельцев, то получаете земельный участок в свою собственность.

Но для этого нужно сначала подготовить все необходимые документы, переходные положения и разработать необходимые нормы, чтобы этот механизм заработал, а сейчас, к сожалению, такого нет. Поэтому, теоретически, вы можете проголосовать вопрос о том, что хотите взять кусок земли в аренду возле дома. Но при этом нужно будет выполнить те нормы, которые необходимы, т.е. оформить необходимый пакет документов, подать документы на сессию местных депутатов. Дело в том, что земля в Киеве за исключением земель, которые находятся под посольствами – это земля общины Киева, а представители общины – депутаты.

— Каковы шансы, что все-таки  получится взять в аренду землю?

— Все зависит от того, какой  кусок территории вы хотите  получить. Но не забывайте, что за это потом придется платить.

Источник