В ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII (далі — Закон № 417), наведено ряд визначень, а саме:
допоміжні приміщення багатоквартирного будинку — приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення);
спільне майно багатоквартирного будинку — приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія;
співвласник багатоквартирного будинку (далі — співвласник) — власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку;
Згідно з ч. 2 ст. 382 ЦК України всі власники квартир і нежилих приміщень в багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (в тому числі допоміжні). Тобто право володіння, користування та розпорядження допоміжними приміщеннями мають усі співвласники житлового будинку.
Дане положення закріплене в ст. 5 Закону № 417, відповідно до якої спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників, таким чином співвласники багатоповерхового будинкує власниками допоміжних приміщень (якщо мова іде про допоміжні приміщення: колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти та машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери й інші підсобні й технічні приміщення).
Відповідно до рішення Конституційного суду України № 4-рп/2004 від 02.03.2004 р, допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.
При цьому, якщо Цивільний кодекс дає можливість виділення частки в натурі із спільного майна, то відповідно до ч.2 ст. 5 Закону № 417 такі дії не можливі, спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.
Тобто як бачимо такі приміщення, як комори, підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін., є спільним майном всіх співвласників багатоповерхового будинку. Таким чином для вирішення питань, щодо використання допоміжних приміщень, наприклад оренди, такі питання повинні вирішуватись тільки за згодою мешканців будинку, незалежно від того, чи створено ОСББ у такому будинку чи ні. Така згода зазвичай надається загальними зборами мешканців будинку з врахуванням положень ч . 2 ст. 369 ЦК України, а саме розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою усіх співвласників. Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена). Але виникне питання щодо сплати податків та визначення частки кожної сторони при отриманні доходів.
Якщо в будинку створено ОСББ, є можливість скористатись ст.. 26 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001, № 2866-III відповідно до положень якої об’єкти, що належать до спільного майна багатоквартирного будинку, можуть за рішенням загальних зборів об’єднання передаватися в користування, у тому числі на умовах оренди, фізичним та юридичним особам за умови, що не будуть погіршені умови експлуатації багатоквартирного будинку.
Правління ОСББ за дорученням загальних зборів може укласти договір оренди з фізичною або юридичною особою щодо приміщень, які перебувають у спільній власності. Орендар має бути ознайомлений із статутом об’єднання, правами та обов’язками членів об’єднання, тобто в статуті ОСББ повинна бути передбачена така можливість.
Як бачимо варіанти є і вони різні, а яким скористатись вже залежить від волі власників.
Олена Жмуйданович, юрист м. Київ